Visura ipotecaria: cosa contiene, quanto costa, quando serve
L'ispezione in Conservatoria che svela ipoteche, pignoramenti e atti notarili su un immobile o un soggetto. Costi 2026, casi d'uso, prezzo medio del mercato.
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Visura ipotecaria: cosa contiene, quanto costa, quando serve
La visura ipotecaria (più precisamente: ispezione ipotecaria) è la verifica presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di tutto ciò che è stato trascritto, iscritto o annotato a carico di un immobile o di una persona. È la fonte primaria di verità sulla proprietà immobiliare in Italia.
Cos'è la Conservatoria
I Registri Immobiliari (ex Conservatorie, oggi sezioni distaccate dell'Agenzia delle Entrate) sono gli archivi pubblici dove la legge impone di trascrivere ogni atto che riguarda diritti reali su immobili. Nascono col Codice Civile del 1865 (Conservatorie introdotte come servizio pubblico) e sono il riferimento legale di proprietà — superiore al catasto.
Funzione costitutiva: l'art. 2644 c.c. stabilisce che gli atti non trascritti non hanno effetto verso i terzi. Tradotto: se compri un immobile e non trascrivi il rogito in Conservatoria, un secondo acquirente che trascrive prima diventa il proprietario legale.
Esistono tre tipi di formalità:
- Trascrizioni — atti che trasferiscono o modificano la proprietà (compravendite, donazioni, eredità, sentenze).
- Iscrizioni — gravami a tutela di un credito (ipoteche volontarie, legali, giudiziali).
- Annotazioni — modifiche o cancellazioni di trascrizioni e iscrizioni precedenti.
Visura per immobile vs visura per soggetto
Due prodotti distinti, complementari:
Visura ipotecatastale per immobile (€19,90)
Cerca tutto ciò che riguarda un singolo immobile identificato da foglio, particella, subalterno. Risposta in 30 minuti circa.
Cosa svela:
- Catena di proprietà — chi ha posseduto l'immobile e quando.
- Ipoteche attive (es. il mutuo del venditore).
- Eventuali pignoramenti in corso.
- Donazioni precedenti (rilevanti perché riducono le tutele del nuovo acquirente).
- Atti di provenienza completi.
Ispezione ipotecaria per soggetto (€14,90)
Cerca tutto ciò che riguarda una persona o un'azienda — su tutti gli immobili in Italia (escluso Trentino-Alto Adige e Val d'Aosta che hanno catasti tavolari indipendenti). Tempo: 30 minuti–4 ore.
Cosa svela:
- Tutti gli immobili intestati al soggetto.
- Tutte le ipoteche legali o giudiziali a suo carico.
- Pignoramenti su qualsiasi suo immobile.
- Sentenze trascritte.
Ordina ispezione ipotecaria per soggetto.
Quanto costa in Italia nel 2026
Prezzi medi di mercato per il consumatore finale (IVA inclusa):
| Documento | Sportello Conservatoria | Tramite professionista | Reseller online |
|---|---|---|---|
| Visura ipotecatastale per immobile | €18 + €0,30 bollo | €40–80 | €19,90 |
| Ispezione per soggetto (1 provincia) | €18 + €0,30 bollo | €40–60 | €14,90 |
| Ispezione per soggetto (nazionale) | n.d. allo sportello | €100–200 | €14,90 |
| Copia di atto notarile | €5–15 + diritti | €40–80 | €24,90 |
Il prezzo Conservatoria è regolato dal Decreto Ministeriale 24/12/2014 (tariffe del catasto e dei servizi ipotecari). La differenza tra €18 e €19,90 del reseller online include la digitalizzazione del documento, la fattura SDI emessa e l'invio per email.
Quando serve
Pre-acquisto immobile
Obbligatorio prima del rogito. Se non lo fai, scopri ipoteche e pignoramenti solo a closing — quando è tardi per rinegoziare.
Successione
L'asse ereditario include diritti immobiliari. La visura ipotecaria sul defunto identifica tutti gli immobili. Necessaria per la dichiarazione di successione (art. 28 D.Lgs 346/1990).
Divisione patrimoniale (separazione, divorzio)
Per quantificare il patrimonio immobiliare di entrambi i coniugi serve l'ispezione per soggetto, soprattutto se uno dei coniugi sospetta che l'altro abbia immobili non dichiarati.
Causa di prelazione
Se sei creditore non garantito e devi escutere un patrimonio, l'ispezione ti dice quali beni il debitore possiede e con quali ipoteche pregresse.
Verifica capacità finanziaria di un fornitore
Per contratti grossi B2B, accoppiata con verifica protesti, confermi che il fornitore non ha pignoramenti su patrimonio immobiliare o ipoteche legali Agenzia Entrate.
Indagini investigative
Solo con legittimo interesse documentato (mandato avvocato, indagine giuridica). Il trattamento è soggetto a GDPR; il reseller deve dichiarare il legittimo interesse al momento dell'ordine.
Limiti della visura ipotecaria
Cosa NON svela:
- Diritti reali costituiti senza trascrizione. Le servitù di passaggio per usucapione, ad esempio, possono esistere senza trascrizione.
- Locazioni in corso non trascritte (la maggior parte). Il nuovo acquirente subentra al locatore ma non lo scopre dalla visura.
- Vincoli amministrativi (vincoli paesaggistici, storici, ambientali) — quelli sono nel catasto e negli archivi del Comune e della Soprintendenza.
- Abusi edilizi. Sono verificabili solo con accesso agli atti del Comune.
- Atti molto vecchi (pre-1970) potrebbero non essere stati informatizzati. Per atti ottocenteschi serve un'ispezione manuale dei registri cartacei (costo molto più alto, tempi giorni).
Cosa fare se la visura mostra ipoteche
- Chiedi al venditore se sa quale ipoteca è ancora attiva.
- Se è un mutuo bancario, chiedi l'estratto conto mutuo aggiornato (debito residuo).
- In rogito il notaio gestisce la cancellazione contestuale (Legge 40/2007 — il notaio comunica direttamente alla Conservatoria la cancellazione una volta saldato).
- Se è un'ipoteca legale Agenzia Entrate o un pignoramento, ferma tutto e fai consulenza legale prima di procedere.
Disclaimer
Per acquisti immobiliari significativi, far affiancare la verifica documentale a un notaio di fiducia che eseguirà le sue verifiche pre-rogito. Vedi disclaimer YMYL.