Cosa controllare prima di comprare casa: i 10 documenti da chiedere prima del rogito
Visura catastale, planimetria, ipotecaria, conformità, agibilità. La checklist completa per evitare brutte sorprese al notaio.
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Cosa controllare prima di comprare casa: i 10 documenti da chiedere prima del rogito
Le tre brutte sorprese più frequenti al rogito sono: ipoteca non dichiarata, abuso edilizio non sanato, discrepanza catastale. Ognuna può costare dai 5.000 ai 50.000 euro. Tutte e tre si evitano spendendo 30–50 euro in documenti prima di firmare la proposta.
Sotto, i 10 documenti da chiedere — al venditore o ordinandoli online — nell'ordine in cui controllarli.
Step 1 — Verifica identità e proprietà (in trattativa)
1. Visura catastale dell'immobile
Costa €4,90 e ti dice chi risulta proprietario nei registri dell'Agenzia delle Entrate. Sembra ovvio ma non lo è: capita che il venditore sia comproprietario col coniuge o coi fratelli e non te lo dichiari, oppure che l'immobile sia stato ereditato e l'erede non abbia ancora completato la voltura. La visura catastale evidenzia tutti gli intestatari e le rispettive quote.
2. Documento d'identità del venditore
Combaciano nome, cognome, codice fiscale con la visura catastale? Se no, ferma tutto.
3. Atto di provenienza
Il documento con cui il venditore è diventato proprietario: compravendita precedente, atto di donazione, dichiarazione di successione. Se è recente (<10 anni) il rischio è basso. Se la successione non è ancora trascritta in conservatoria al momento del tuo rogito, il notaio dovrà occuparsene contestualmente — questo allunga tempi e costi.
4. Visura ipotecatastale
Costa €19,90 e ti dice se sull'immobile ci sono ipoteche, pignoramenti, sequestri, o trascrizioni pregiudizievoli. Anche il mutuo del venditore appare come ipoteca — è normale e si cancella al saldo. Quello che non deve esserci è un'ipoteca legale dell'Agenzia delle Entrate (debito fiscale), un'ipoteca giudiziale (sentenza), un pignoramento o un fallimento in corso.
Step 2 — Verifica conformità urbanistica e catastale (prima del compromesso)
5. Planimetria catastale
Costa €16,90 ed è la pianta dell'appartamento depositata in catasto. Confronta a vista con lo stato di fatto attuale: se ci sono pareti diverse, porte spostate, balconi chiusi a veranda, bagni in più o in meno, c'è una difformità catastale.
Per la conformità catastale (obbligatoria al rogito ex L. 122/2010): lo stato di fatto deve corrispondere alla planimetria depositata. Se non corrisponde, il venditore deve presentare un DOCFA di aggiornamento (un geometra lo fa in 1–2 settimane, costo €300–600). Senza, il notaio NON può rogare.
6. Conformità urbanistica
Dal Comune: titoli abilitativi edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA) con cui è stato costruito o modificato l'immobile, e relativa agibilità. Se ci sono opere non autorizzate (abusi edilizi), il venditore deve sanarli prima del rogito.
Sanatoria possibile? Dipende: opere "minori" sanabili con CILA, opere "rilevanti" con SCIA o permesso a sanatoria, opere "in contrasto" con piano regolatore NON sanabili. Verifica con un geometra di fiducia (perizia urbanistica: €300–800).
7. APE — Attestato di Prestazione Energetica
Obbligatorio per atto di compravendita ex D.M. 26/06/2015. Classe G–F=edificio molto energivoro; classe A–B=ottimo. Per immobili anteriori al 2008, classi tipicamente G–E.
Step 3 — Verifica fiscale e amministrativa (prima del rogito)
8. Stato pagamenti ICI/IMU/TARI
Chiedi al venditore le ricevute degli ultimi 5 anni di IMU e TARI. Se ci sono morosità, sono debiti che teoricamente seguono il bene: il Comune può iscrivere ipoteca anche dopo il tuo acquisto. Il rogito può richiedere una dichiarazione liberatoria del Comune o una scrittura di accollo.
9. Spese condominiali
Se è in condominio, chiedi all'amministratore una dichiarazione di stato dei pagamenti. Le quote insolute degli ultimi 2 anni (anno corrente e precedente) seguono l'immobile ex art. 63 disp. att. c.c. — diventano debito tuo se compri.
10. Capitolato del costruttore (per case nuove)
Se compri da costruttore (nuova costruzione): garanzia decennale (art. 1669 c.c.) obbligatoria, polizza fideiussoria per gli acconti versati prima della consegna ex D.Lgs 122/2005 (Tutela Acquirente di Immobili da Costruire).
Documento bonus: ispezione ipotecaria sul venditore
Costa €14,90 e ti mostra tutte le formalità a carico del venditore in qualsiasi Conservatoria italiana. Utile per scoprire se ha altri beni soggetti a pignoramenti o ipoteche legali. Non è obbligatoria ma per chi paga ratealmente o trattiene una caparra grossa, è un'assicurazione che vale.
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Riassunto costi e tempi
| Documento | Quando | Costo | Tempo |
|---|---|---|---|
| Visura catastale immobile | Trattativa | €4,90 | 5 min |
| Visura ipotecatastale | Trattativa | €19,90 | 30 min |
| Planimetria catastale | Pre-compromesso | €16,90 | 30 min |
| Perizia urbanistica geometra | Pre-compromesso | €300–800 | 5–10 gg |
| APE | Pre-rogito | a carico del venditore | — |
| Stato pagamenti condominio | Pre-rogito | gratis | 1 settimana |
| Ispezione ipotecaria su venditore | Pre-rogito | €14,90 | 4 ore |
| Totale documenti online | €56,60 |
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Il notaio fa già tutto questo?
No. Il notaio fa le verifiche obbligatorie nei 20 giorni precedenti il rogito — quando sei già impegnato e hai già pagato la caparra confirmatoria. Questa checklist serve prima, in fase di trattativa, quando puoi ancora rinegoziare o ritirarti senza perdere soldi.
Disclaimer
I controlli sopra sono generici. Per immobili di valore significativo (>€300k) o con storia complessa, affianca sempre un geometra e/o un notaio di tua fiducia. Vedi disclaimer YMYL.