Come leggere una visura catastale: foglio, particella, sub, categoria, rendita

Una visura catastale è un documento di 1–3 pagine pieno di codici. Sotto, cosa significa ogni voce e perché conta.

Anatomia del documento

Una visura catastale per immobile contiene:

1. Intestazione — chi rilascia il documento, data, riferimenti.
2. Identificativi catastali — foglio, particella, subalterno, sezione, comune.
3. Dati di classamento — categoria, classe, consistenza, rendita.
4. Intestatari — chi possiede, con quote e diritti reali.
5. Annotazioni — note specifiche, errori di trascrizione, variazioni recenti.

Gli identificativi catastali: foglio / particella / subalterno

L'Italia catastalmente è divisa in Comuni, ciascun Comune in fogli (sezioni topografiche), ogni foglio in particelle (porzioni di terreno o fabbricato), e ogni fabbricato in subalterni (le singole unità immobiliari).

Esempio: Milano, foglio 213, particella 87, subalterno 12 = un singolo appartamento al piano 3° di un palazzo nel quartiere Buenos Aires.

• Sezione appare solo in alcuni Comuni grandi (Roma, Milano, Napoli) per ulteriore suddivisione.
• Foglio è il riferimento principale del territorio.
• Particella identifica il terreno o l'intero edificio.
• Subalterno distingue le unità all'interno dello stesso edificio.

Senza foglio/particella/sub non puoi richiedere planimetria, ipotecaria, o atti collegati.

Categoria catastale

La categoria dice il tipo di immobile. Le principali:

Gruppo	Categorie	Significato
A — Abitazioni	A/1 (signorile), A/2 (civile), A/3 (economica), A/4 (popolare), A/5 (ultrapopolare), A/6 (rurale), A/7 (villini), A/8 (ville), A/9 (palazzi pregevoli), A/10 (uffici), A/11 (alloggi tipici locali)	Uso abitativo o ufficio
B — Collettività	B/1–B/8 (scuole, ospedali, conventi, magazzini di valore artistico)	Servizi collettivi
C — Commerciali	C/1 (negozi), C/2 (magazzini), C/3 (laboratori), C/4 (fabbricati per esercizi sportivi), C/5 (stabilimenti balneari), C/6 (stalle, autorimesse), C/7 (tettoie)	Commerciale e accessori
D — Speciali	D/1–D/10 (opifici, alberghi, cinema, banche, immobili produttivi)	Immobili a destinazione speciale
E — Particolari	E/1–E/9 (stazioni, ponti, fari, fortificazioni)	Pubblica utilità
F — Fittizie	F/1 (aree urbane), F/2 (collabenti — ruderi), F/3 (in corso di costruzione), F/4 (in corso di definizione), F/5 (lastrici solari), F/6 (in attesa di dichiarazione), F/7 (infrastrutture in rete)	Non producono rendita

Conseguenze pratiche della categoria:

• A/1, A/8, A/9 — IMU sempre dovuta (anche prima casa), non si beneficia della detrazione IMU per abitazione principale.
• A/2, A/3, A/4, A/7 — IMU agevolata se prima casa.
• C/6 (autorimessa) — pertinenza dell'abitazione principale solo se è una sola unità.

Classe e consistenza

• Classe indica la qualità all'interno della categoria (1, 2, 3… più alta = meglio rifinito, più centrale, più pregiato).
• Consistenza:
  • Per categorie A (abitazioni e uffici): vani catastali (non corrispondenti ai vani fisici — un "vano catastale" è un'unità di misura convenzionale).
  • Per categorie C (commerciale, magazzini): metri quadri.
  • Per categorie D (alberghi, opifici, banche): metri cubi o calcolo stimato a corpo.

Rendita catastale

La rendita catastale è il valore economico annuo teorico attribuito all'immobile dall'Agenzia delle Entrate. È la base per quasi tutte le imposte sulla casa:

• IMU: rendita × 1,05 × 160 (per categoria A escluso A/10) × aliquota comunale.
• Imposta di registro sull'acquisto (per chi acquista come "prima casa" da privato): rendita × 1,05 × 110 × 2% (con minimo €1.000).
• TASI / TARI — alcuni comuni usano la rendita come base per la quota fissa.
• Successioni e donazioni: valore catastale dell'immobile (rendita × 1,05 × 110 prima casa, × 120 altri).

La rendita NON è il valore di mercato. Per molti immobili la rendita è molto inferiore al valore di mercato reale (per A/2 in centro città può essere 1/3 del valore di mercato).

Intestatari

Elenco dei proprietari attuali con:

• Nome e cognome o ragione sociale
• Codice fiscale / P.IVA
• Quota di possesso (esempio: 50/100 ognuno per due coniugi in comunione)
• Diritto reale (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, servitù).

Importante: la visura catastale è dichiarativa, non costitutiva. Significa che chi risulta intestatario al catasto è chi ha presentato la dichiarazione di voltura, NON necessariamente chi è effettivamente proprietario per legge. La proprietà legale si verifica con l'ispezione ipotecaria in Conservatoria, che riporta gli atti notarili trascritti.

In caso di discrepanza tra catasto e conservatoria, prevale la conservatoria.

Annotazioni

Sezione spesso ignorata, può contenere:

• Vincoli storici, paesaggistici, monumentali.
• Diritti edificatori residui.
• Note di errori di trascrizione in corso di correzione.
• Subentri ereditari non ancora completati.

A cosa serve la visura catastale

• Pre-rogito: verificare proprietà, categoria, rendita, conformità.
• Mutuo: la banca chiede visura + planimetria per stimare il valore.
• Successione: indispensabile per calcolare imposte di successione.
• Ristrutturazione: indicare i dati catastali corretti in tutte le pratiche edilizie.
• Vendita: il notaio la richiede come allegato al rogito.
• Contenzioso vicinato: stabilire confini, servitù, diritti reali.

In sintesi

I 4 dati che contano per il 90% dei casi: categoria (uso dell'immobile), rendita (base imposte), intestatari (chi possiede e in che quota), annotazioni (vincoli e note). Tutto il resto è di servizio.

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Disclaimer

Per casi complessi (successioni multiple, diritti reali sovrapposti, immobili storici) consultare un geometra o un notaio. Vedi disclaimer YMYL.